万科是目前全球最大的住宅房地产开发企业。2010年公司实现销售金额突破1000亿元。

万科商业

项目包装&招商

龙岗是深圳万科的战略布局重点投资区域;龙岗万科广场是基于对龙岗发展潜力的判断。

定位

开发主题:龙岗中心城适度领先的购物中心
开发目的:做龙岗区域的购物中心标杆,可快速复制到同类区域
总体定位:面向全客层,集休闲、餐饮、娱乐为一体的品质型型购物中心
辐射区域:龙岗中心城及周边坪山、坑梓、凤岗、坪地、横岗等区域
目标消费水平:中高档
主力店3家:星美国际影城旗舰店、华润BLT精品超市、冠军溜冰场次
主力店6家:潮流服饰、3C电器店、家居、儿童、酒楼、电玩

全客层,集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的适度领先的品质型一站式购物中心。
项目总占地21万平方米,建筑面积近100万平方米,其中有商业综合体10万平方米,商业步行街10万平方米,写字楼10万平米。

龙岗核心商圈布局

地铁3号线的开工建设,深圳土地储备量最多的龙岗中心城,迎来商业开发的热潮。 未来龙岗中心城将形成三大商圈:中心商圈、奥体新城商圈、龙岗墟商圈,现代商业网络初见体系。

核心商圈——界定以龙岗、龙城为核心的,半径2km区域为主圈
次级商圈——界定以龙岗、龙城为核心的,半径2km-3km区域为次圈
辐射商圈——界定以横岗、坪山、坑梓、坪地、凤岗为边圈,车程约为20-30分钟

核心因子1—地段

万科广场在核心商圈中心,主圈环状轨道交通、公路交通、购支付能力人群聚集、城市基础设施完备,形象良好。

核心因子2—消费人口

主次圈45万人口基数:主次圈居住品质高,聚集高收入人群。

核心因子3—消费行为和预期

消费者调研报告中,值得注意的是第二地区的受访者(即横岗/坪山/坑梓/坪地/东莞凤岗人士) 到龙岗中心区商业圈逛的比率较当区內的商业圈高。 说明第二区的市场是有机会的。
受访者期望未来九州项目的档次为中高至高档, 级数高于龙岗所有商业项目, 期望值与南山区的海岸城或者更高的益田假日广场同档次。

业态规划

以家庭综合性消费为主,以快速流行时尚为特色,把餐饮做成亮点。 主打家庭消费,做全客层的生意;?前期适度增加餐饮面积, 以中式正餐酒楼为主,辅以特色餐饮+时尚休闲餐饮, 如蓉悦、一茶一坐、仙踪林。

业态分布

B1 爱生活
精品超市+生活配套,面积:精品超市约4000平米,其余规划精品零售及简餐。
L1 爱名品
国际知名品牌服装服饰。主要以国际二线品牌+快速流行时火博体育牌+国内外知名主流女装例如: Coach、Boss orange、GAP、ZARA、H&M、JORYA、MOISELLE、Jesscia、Miss Sixty等; 穿插品牌珠宝、钟表店,如:谢瑞麟、SWAROVSKI、OMEGA
L2 爱时尚
快速时尚消费品牌+国内知名女装+休闲餐饮。快速时尚消费品牌+国内知名年轻女装+休闲餐饮。 快速时尚消费品牌如:H&M、Uniqlo、凌致时装。 国内知名女装如:Mango、I.T. 旗下品牌。 休闲餐饮如:仙踪林、一茶一座。
L3 爱居家
电影院+儿童翻斗乐园+电玩+3C电器店+家居。 针对家庭消费如:顺电、生活本色等; 针对娱乐消,如:反斗乐园升级店——星际传奇; 特色餐饮,如:江南厨子、鑫泰等。
L4 爱玩乐
电影院+溜冰场+户外运动+酒楼+特色餐饮。通过主力和特色餐饮,拉动人流,如:电影院、溜冰场、综合大酒楼、粤式正餐、日式餐饮; 通过主力店冰场带动运动类消费如:Timberland、运动100、Columbia等户外。
L5 爱美食
特色餐饮+甜点美食。通过休闲特色餐饮向上引导人流,如:泰式餐饮、韩式餐饮、商务餐饮。

万科宝体生活馆

项目包装&招商

宝安区商业格局发生了2次变革但商业仍然落后,以社区底商为主要商业形态,随着大型地产项目 开发,购物中心将成为主流。

背景研究

A1.区域位置
项目位于宝安大道与裕安一路交汇处;步行至翻身地铁站约11分钟,至宝体 地铁站约20分钟,至宝安中心地铁站约20分钟;项目处于宝安中心区边缘,周边 中高档住宅林立,入住率高。
周边社区
项目处于宝安 中心区边缘,周边有多处中高档住宅,入住很率高,消费层次较高; 项目规划为居住社区,1公里范围内常驻人口116945人,消费潜力巨大。
商业格局
宝安区现有三大商圈,本项目位于新中心区商圈与新安商圈边缘位置,商业形态落后, 未来面临巨大的升级挑战及升级空间。

A2.竞争研究
项目周边商业品牌数量占比 : 购物(46):餐饮(17):娱乐(21):服务(16),其中个人时尚、儿童主题、 休闲餐饮、正餐、火锅等业态配比不足,存在机会。
周边商业
华润万家,宝源南路与罗田南路交界总建筑面积126097.00平方米,生活型超市。
海雅百货,宝安25区前进一路,营业面积3.6万平方米,中高低端品牌比较齐全。
天虹商场,创业一路与翻身路交界,建筑面积196897.00平方米,时尚百货、精致超市。
沃尔玛新安罗田分店,新湖路与罗田路交界,约2万平米,两层,世界500强企业。
周边商业租售价格
本项目处于天虹商圈,临近宝体中心商圈;2公里范围内商业,包括海雅缤纷城、中粮大 悦城、华润玩家、沃尔玛、天虹商城;本项目处于宝安中心区概念中,街铺售价与租金有 潜在提升空间。

A3.项目现状
交通可达性:本项目处于宝安大道和裕安一路交汇处,项目西侧车流和人流被竞争项目截流的风险。
环境可视性:项目西侧和南侧被大量绿植阻挡,项目可视性弱。
商业连接性:项目被市政公路及绿化公园阻隔,与周边商业衔接性较弱。
物业限制:项目体量较小,仅为2万方,业态丰富性受限制;层高6.7m,沿街形象面已售,租户选择不可控,为保证项目整体形象,未来需要返租部分物业。
外立面:项目临街商铺已售出,业主经营造成业态繁杂、品牌层次参差不齐,整体形象很难统一。
通道入口:南侧主入口仅留一条4米宽通道两侧铺位已出租,形成不了明确标识入口;项目首层被8米宽消防通道分为2个部分,东侧较难进入,首层较难规划出形象入口。
地面广场:项目首层广场少量停车位;周边太多树木,不但挡住了视野,同时浪费了地面停车位置的利用。

项目定位

A1.项目解决方案
解决方案——项目定位
从项目周边商圈来看,人口基数庞大,商业格局中等,欠缺有特色商业; 项目周边缺乏主题超市、电玩、桌游、特色餐饮、特色影院等青年娱乐设施; 周边社区成熟,母婴教育商业、儿童购物广场处于蓝海市场;
商业定位:满足卡罗社区及周边社区需求的家庭生活娱乐社区商业;
有特色:利用特色超市吸引部分宝安中心区消费者;
业态丰富:增加商圈内较少的休闲娱乐业态,并增加餐饮和配套。

解决方案——差异化经营
引入特色超市:本项目无法从规模上与华润万家、沃尔玛等竞争; 可从超市特色上突破,即满足周边社区需求又可吸引周边商圈的消费者; 例如:生鲜超市、净菜超市、儿童购物广场、教育超市等。
解决方案——调整业态
休闲:引进社区影院、健身会、电玩等娱乐项目进行组合,打造区域内最大的娱乐聚 集地;结合项目体量,各类业态的面积设置选择中等规模,影院约2000平米,电玩设 置300-500平米,桌球设置约300-500平米;档次设置中档偏高。
解决方案——结构改造
二楼以娱乐休闲餐饮美容为主,西侧观光电梯带动人流 到2层影院、超市和美容, 超市客流可由内部坡梯 到一层收银,带动一层 东侧客流。

万科物业

项目物料策划设计

我们不仅仅是安全生活空间的提供者,更是智能生活方式的开创者。是万科集团全资控股的智能化系统集成服务商,2011年通过竞标成为万科地产智能化施工战略伙伴,占据其 70% 的市场份额。

提供智能化方案咨询-施工-技术支持系列服务。超越同行一倍时长的售 后服务保证;24小时响 应机制,技术培训、三 个月和半年期的随访。


案例作品:厦门湖心岛、东莞松湖中心、深圳壹海城......

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